COMO
DISMINUIR EL PAGO DE IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR) PARA VENTA DE INMUEBLES
El Impuesto Sobre la Renta es una contribución de
grava específicamente la ganancia que una persona (física o moral), recibe en
un determinado ejercicio fiscal. Dicha ganancia puede provenir de prácticamente
cualquier fuente de riqueza o ingreso, incluyendo naturalmente la enajenación
de bienes inmuebles. Este es el supuesto concreto que hoy nos ocupa. La reducción
del ISR a pagar en Notarías al momento de venta de una casa habitación por
persona física.
Primero que nada debemos distinguir, dentro de las
distintas posibilidades de enajenación de bienes inmuebles, tres diferentes
supuestos:
A) Que la
transmisión sea onerosa o gratuita
Como se dijo al principio, el ISR es un impuesto que
grava exclusivamente la ganancia. Por este motivo cualquier transmisión de un
inmueble que se lleve a cabo de manera gratuita (como por ejemplo una donación),
no es sujeta del Impuesto Sobre la Renta, al menos no ISR por enajenación, por
lo que en estos casos no habrá cálculo de impuesto a retener por parte de la
Notaría (cosa distinta será el caso del donatario quien probablemente tenga que
pagar el llamado ISR por adquisición, que grava la ganancia obtenida con una
tasa del 20% sin derecho a deducción alguna, salvo que se encuentre en alguno
de los contados casos de exención previstos en Ley).
B) Que la
venta la realice una persona moral o una persona física
Cuando la venta la lleva a cabo una empresa o una
persona moral, el ISR no es calculado ni recaudado por el Notario al momento de
escrituración de la compraventa correspondiente, sino que el cálculo queda como
una parte más de las obligaciones fiscales de la propia empresa, dentro del
rubro de sus declaraciones mensuales y anuales. Esta es una oportunidad muy
interesante que hoy en día utilizan cada vez más algunos desarrolladores inmobiliarios
e inclusive algunos particulares para la adquisición de inmuebles que pretenden
vender en algún futuro no muy lejano, prefiriendo estas personas el cálculo más
flexible que pueda realizar su contador (utilizando la diversidad de beneficios
fiscales previstos en Ley para el pago eventual de este impuesto, en lugar de
sujetarse al cálculo y retención más rígida del Notario).
Ahora bien, en todos aquellos casos en los que la
venta la lleva a cabo una persona física, inevitablemente será el Notario
quien, al momento de llevar a cabo la escrituración correspondiente, calculará,
recaudará y pagará al fisco el ISR correspondiente, a cargo por supuesto del
vendedor.
C) Que la
transmisión sea de casa habitación, o de cualquier otro tipo de bien inmueble
(terreno, oficina, local comercial, etcétera).
La Ley fiscal actualmente y desde hace ya muchos
años prevé ciertos beneficios fiscales para la enajenación onerosa (es decir
venta o permuta) de bienes inmuebles única y exclusivamente cuando estos han
sido destinados a casa habitación. Todos los demás tipos de inmuebles “deberán”
pagar por regla general el 100% del ISR por enajenación, más IVA sobre el monto
del precio en prácticamente todos los casos salvo terrenos.
Con base en todo lo anterior, podemos concluir las
siguientes reglas:
1.
Las Notarías se encuentran obligadas al cálculo,
retención y pago del Impuesto Sobre la Renta en todas aquellas enajenaciones
onerosas (ventas o permutas) de bienes inmuebles que hagan constar, siempre que
el vendedor sea una persona física.
2.
La enajenación de Casa Habitación cuenta hoy en
día con algunos beneficios fiscales, a diferencia del resto de los inmuebles.
Respecto a este último punto, como todo mundo sabe
a lo largo de los años las reglas para la exención del ISR tratándose de
enajenación de casa habitación han ido cambiando. Hasta hace no muchos años la
exención de este impuesto estaba permitida al 100% siempre y cuando el
contribuyente cumpliera con ciertos requisitos fiscales no muy complejos. Estos
beneficios fiscales iban encaminados principalmente a beneficiar a aquellas
personas que tuvieran muchos años viviendo en su hogar, sin embargo
desgraciadamente dentro del ánimo de mayor y mayor recaudación que ha ostentado
el SAT en los últimos años, estos beneficios se han ido reduciendo cada vez más.
Hasta hace no más de 10 años era posible exentar la
venta de una casa habitación sin importar prácticamente el precio de venta,
siempre y cuando el dueño la hubiera habitado al menos 5 años. Hoy en día no
importa si la han habitado más de 40 años, ya nadie puede “exentar” como tal la
venta de su casa habitación sino hasta por un monto de aproximadamente $4’024,000.00
MXN (700,000 UDIS).
Es aquí donde entramos ya a la materia de este
artículo.
Como ya hemos mencionado, la regla general es que toda
venta de inmueble realizada por una persona física “debe pagar” un Impuesto
Sobre la Renta, el cual es calculado y retenido por el Notario (pues está
obligado por Ley a hacerlo). Sin embargo esta, como todas las reglas, tiene numerosas
excepciones, sólo hay que saber buscar.
En primer lugar toda venta de casa habitación tiene
derecho a una exención por hasta 4 millones de pesos del precio de venta. Es decir
que si una casa habitación se vende en un precio de 3.9 millones, este vendedor
exentaría al 100% su impuesto, pues el precio entra dentro del monto de 700,000
UDIS otorgado por la Ley.
Ahora bien ¿qué pasa con todas aquellas casas habitación
cuyo precio es superior a los 4 millones de pesos? O peor aún
¿qué pasa con todas aquellas ventas de inmuebles que no son casa habitación?
Como hemos dicho arriba, la venta de casa
habitación es el único rubro que goza de una “exención ciega” siempre y cuando
el contribuyente acredite haber residido en dicha casa, sin embargo eso no
quiere decir necesariamente que la venta de casas habitación con precios
superiores a los 4 millones de pesos, o que la venta de inmuebles que no sean
casa habitación, deban de pagar forzosamente Impuesto Sobre la Renta, independientemente
inclusive de los cálculos ya proporcionados como “definitivos” por los Notarios
ante los cuales se pretenden formalizar dichas operaciones.
¿Cómo es esto? Muy fácil, la Ley del Impuesto Sobre
la Renta otorga exención sólo hasta para los primero 4 millones de precio de
venta de una casa habitación, pero eso no quiere decir que para todos los demás
supuestos (casas con precios mayores a los 4 millones, o ventas de bodegas, oficinas,
locales comerciales, etcétera) no sea posible aplicar deducibles.
¿Cómo funcionan los deducibles? Muy sencillo. Como ya
se mencionó la Ley del ISR grava la ganancia. Ahora bien, lo primero que hay
que tomar en cuenta es que no todo ingreso es igual a ganancia, pues la Ley
reconoce que parte de dichos ingresos se deberán gastar en conceptos
indispensables para poder continuar generando ingresos. Todos estos gastos son
precisamente deducibles (como por ejemplo la compra de materia prima en una
fábrica de jabones, lo cual constituye un gasto indispensable para el giro
comercial, y por ende, un gasto deducible). De esta manera, de la totalidad de
ingresos obtenidos en un mes, la Ley nos permite restar todos los gastos “indispensables”
que debemos erogar. El resultado es la ganancia gravable.
No obstante el cálculo del ISR por enajenación de
un inmueble es uno de los cálculos más complejos previstos en la Ley fiscal (no
es simplemente aplicar un 30% sobre el precio de venta ni mucho menos, sino que
el cálculo lleva bastante complejidad y tiempo), la teoría que lo rige es la
misma. De esta manera, al precio de venta se le debe de restar en primer lugar el
precio en que se compró dicha propiedad (debidamente actualizado), y a la
cantidad sobrante se le deberán restar todos los deducibles que se tengan con
relación a ese inmueble. El resultado será la ganancia gravable, la cual
para gran sorpresa de más del 80% de nuestros clientes, es muchísimo menor de
lo que originalmente les había reportado la Notaría.
De esta forma, la venta de una casa de 10 millones
de pesos, la cual podría tener que pagar fácilmente un ISR por enajenación
conforme a los cálculos iniciales de una Notaría, superior a los al millón de
pesos, puede terminar pagando no más de 300 mil, a veces menos. Todo depende de
los deducibles que tenga y logre encontrar el vendedor.
Es innumerable la cantidad de ocasiones en las que
hemos visto a personas que venden inmuebles que han tenido en su familia más de
15 o 25 años, totalmente desencajados al enterarse cuánto es el pago de ISR que
pretende cobrarles la Notaría al momento de la escrituración… muchas veces
representa más del 10% del precio total de la venta, cuestión que nunca habían
tomado en cuenta. Y siempre escuchamos las mismas historias “…la Notaría ya me
dijo que ninguno de los documentos que llevé son deducibles…”, o peor aún “…la
Notaría ni siquiera me dijo que podía llevar documentos para tratar de
disminuir el cálculo…”, sin embargo para gran fortuna de la inmensa mayoría
de nuestros clientes, esto es erróneo. Prácticamente
todos los vendedores cuentan con deducibles que perfectamente pueden aplicar
para la reducción del Impuesto Sobre la Renta por venta de inmuebles, el
problema es que no lo saben y las Notarías no se toman el tiempo de asesorarlos
exhaustivamente... después de todo recordemos que el Cliente de la Notaría y el
que le paga sus honorarios es el comprador, no el vendedor.
Independientemente de todo lo anterior, 7 de cada
10 vendedores de inmuebles que nos
visitan (casas, oficinas, locales comerciales, etcétera), logran reducir
considerablemente su ISR, lo único que siempre decimos es indispensable, es
buscar la asesoría adecuada de expertos en la materia antes de la firma de
su escritura.
Para cualquier asesoría en relación con este u
otros temas fiscales, estamos a su disposición.
______________________
OROZCO, ZEPEDA Y FLOTA
A B O G A D O S
+52 (55) 6363 1674 & 1674
www.ozf.mx
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